Türkiye ekonomisinin özellikle 15 yıla yaklaşan AKP rejiminde konut ağırlıklı inşaat sektörü üstüne bina edildiği biliniyor. Sadece İstanbul’u ziyaret edenler bile bunu ilk anda fark ederler. İrili ufaklı konut, ofis ve onların ihtiyacı olan altyapı inşaatı yatırımları, hele mega proje modeliyle inşa edilen ulaştırma yatırımları ile öylesine bir betonlaşma yaşandı ki Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan bile “İstanbul’a ihanet ettik. Bunda benim de vebalim var” itirafında bulunmak zorunda kaldı.
İstanbul odaklı inşaata dayalı sermaye birikiminin ihtiyaç duyduğu sermaye ağırlıkla dışarıdan akan yabancı kaynak ile bulundu. Bugün toplamı milli gelirin yüzde 52’sini bulan 432 milyar dolarlık dış borç stokunun ne kadarı inşaat ve onunla ilgili alanda kullanıldı, bununla ilgili bilimsel bir çalışma yok ama ipuçlarıyla şöyle denilebilir: Bu dış kaynak kullanımının ağırlıklı kısmı hem inşaat şirketlerine sermaye oldu hem de tüketicilere “konut kredisi”. Özellikle ABD ve AB’de kriz yangınını yatıştırmak için genişletilen para politikalarının oralardan birçok çevre ülkeye olduğu gibi Türkiye’ye de akması hem doların fiyatını düşük tuttu hem de borçlanmayı teşvik etti. Bu “yaz mevsimi” inşaata, özellikle de İstanbul’da inşaata odaklanmış firmaları coşturdu ve nerede arsa bulunursa fiyatına pek aldırmadan inşaata yöneltti.
İstanbul’da inşaat yapmak ve satmak, İstanbul’daki gayrimenkule yatırımı öylesine çekici duruma getirdi ki enflasyonun yüzde 8-10 bandında dolaştığı yıllarda konuta yatırım, konut fiyatlarındaki yıllık artış yüzde 30 getiri sağlar hale geldi. Örneğin 2015 böyle bir yıldı. Ama bu, özellikle İstanbul için böyle. Diğer iki metropol Ankara ve İzmir’deki konut fiyat artışları ve Türkiye genel ortalaması, İstanbul’un yarısına bile erişemedi. Merkez Bankası verilerine göre İstanbul’da ortalama bir daireye ödenen bedel ile Ankara’da iki daire almak mümkün.
Konutu barınma amaçlı değil yatırım amaçlı alanlar yüksek getiriyi kaçırmamak için İstanbul’da konut alımında adeta yarıştılar. Bu talep konut üretimini de kamçıladı. Arz arttı. Ama her şeyde olduğu gibi bir süre sonra yıllık konut fiyatları eskisi kadar artmaz oldu, düşmeye başladı. Hatta öyle düştü ki 2017 yılında İstanbul’da konut fiyatlarındaki yıllık artış yüzde 8’e indi. Yüzde 30 artıştan birkaç yılda yüzde 8’e iniş! Sert bir gerileme… Neden?
AL-MONITOR All-Access gives you unlimited access to all our journalism, the full Daily Briefing, exclusive interviews, premium newsletters, and live events — for less than $2/week.
